Toto sú pravidlá bytových schôdzí

 [HN; 55/2015; 20/03/2015; s.: 13; redakcia ; Zaradenie: SERVISNÁ TÉMA ; Monitoring pre ZBHS]
 
Opravovať strechu? Zatepľovať? To sú otázky, o ktorých sa diskutuje na schôdzach. Na nich padajú aj zásadné rozhodnutia o tom, čo sa bude diať s bytovým domom. Mali by ste sa na nich aktívne zúčastňovať. Iba v HN vám ponúkame návod, ako majú schôdze fungovať.
 
Na čo slúži schôdza vlastníkov?
 
Na schôdzi spravidla zástupca vlastníkov, ktorého si majitelia bytov a nebytových priestorov zvolia na takejto schôdzi, zabezpečuje styk vlastníkov so správcom.
 
Kto je zástupca vlastníkov a aké sú jeho kompetencie?
 
Jeho úlohou je informovať vlastníkov o činnosti správy a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca musí posielať správcovi požiadavky vlastníkov, a to v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca však nemôže rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov. To sú napríklad všetky veci, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a podobne.
 
Ak sú v byte viacerí spolumajitelia, na koľko hlasov majú nárok?
 
Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník iba jeden hlas. Ak je však vlastníkov viac, môžu si uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok.
 
Kto môže zvolať schôdzu alebo zhromaždenie?
 
Správca. Pri správe domu je správca povinný zvolať schôdzu podľa potreby, najmenej však raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Samotní vlastníci. Už jedna štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti.
 
Ako sa schôdza musí oznámiť?
 
Oznámenie musí byť spolu s programom doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome v písomnej podobe najmenej päť dní pred dňom konania schôdze. Toto oznámenie (aj s programom) sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak sa má rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.
 
Kedy sa môžu prijímať rozhodnutia?
 
Keď sú prítomní vlastníci, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov. Na prijatie rozhodnutia je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. V niektorých prípadoch je potrebný súhlas 2/3 všetkých vlastníkov. Ak schôdza nie je hodinu po oznámenom začatí uznášaniaschopná, je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. To neplatí, ak je na prijatie rozhodnutia potrebná iná ako nadpolovičná väčšina.
 
Môže vlastník niekoho splnomocniť?
 
Vlastník môže písomne s úradne overeným podpisom splnomocniť inú osobu na zastupovanie pri hlasovaní. Súčasťou splnomocnenia musí byť príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať, ak nejde o splnomocnenie, pri ktorom môže hlasovať o všetkom. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie ostatných vlastníkov.
 
Môžu sa na schôdzi zúčastňovať aj nájomníci?
 
Nájomcom bytov v bytovom dome sa konanie schôdze neoznamuje, nájomníci sa na schôdzi vlastníkov bytov nezúčastňujú.
 
Ako inak sa dá hlasovať?
 
Je možné písomné hlasovanie, ktoré môže vyhlásiť predseda, rada či správca. Môže tak urobiť aj štvrtina vlastníkov, ak na ich žiadosť nevyhlásil hlasovanie správca do 15 dní od doručenia žiadosti. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, termíne a mieste hlasovania. Svoj súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci podpisom. Podpisy hlasujúcich potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov. Podpis vlastníka môže overiť aj notár alebo obec.
 
Kedy je takéto hlasovanie právoplatné?
 
Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov. Výnimkou je hlasovanie, keď je aj na bytovej schôdzi potrebný súhlas všetkých vlastníkov, ale dvojtretinovej väčšiny.
 
Chcete zmeniť správcu? Pozrite sa, ako na to
 
1. Vyvolajte hlasovanie o vypovedaní zmluvy
 
Výpoveď zmluvy musíte ako vlastníci odhlasovať, a to buď na schôdzi vlastníkov, alebo písomne. Ak správca nemá záujem zvolať schôdzu, môže o zvolanie schôdze požiadať štvrtina vlastníkov. Takúto žiadosť, podpísanú potrebným množstvom vlastníkov, je nevyhnutné správcovi preukázateľne doručiť. A to preto, že od tohto dňa začína správcovi plynúť 15-dňová lehota na zvolanie schôdze. Ak ju do stanoveného termínu nezvolá, môžu si schôdzu zvolať vlastníci sami. Písomné hlasovanie tiež vyhlasuje správca a ten ho na svoje odvolanie zrejme nebude mať záujem zrealizovať. V prípade žiadosti štvrtiny vlastníkov o vyhlásenie písomného hlasovania ho môže vyhlásiť formou, ktorá nebude vyhovovať vlastníkom, a tak môže byť takáto forma hlasovania značne problematická.
 
2. Odhlasujte výpoveď
 
Na schôdzi vlastníkov alebo prostredníctvom písomného hlasovania je potrebné prijať uznesenie o vypovedaní zmluvy o výkone správy nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
 
3.Oznámte výpoveď starému správcovi
 
Je nevyhnutné, aby ste zo schôdze spísali zápisnicu, ktorú spolu s prezenčnou listinou preukázateľne doručíte správcovi. Zápisnicu a prezenčnú listinu radšej vyhotovte v dvoch origináloch alebo môžete vytvoriť aj overenú kópiu originálu, aby sa originál u správcu po doručení "nestratil". Správcovi začne prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede plynúť výpovedná lehota (štandardne trojmesačná). Počas tohto obdobia si treba nájsť nového správcu. Ak hlasovanie prebehlo písomne, doručte správcovi jeho výsledky.
 
4.Vyberte si nového správcu
 
Výber kandidátov na nového správcu, respektíve odporučenie konkrétneho správcu z oslovených kandidátov, je najlepšie nechať v kompetencii užšej skupiny vlastníkov, napríklad na komisiu vlastníkov alebo zástupcu/zástupcov vlastníkov, ktorí sa s kandidátmi stretnú pri obhliadke domu alebo na osobnom stretnutí.
 
5.Odsúhlaste nového správcu
 
Odsúhlasenie a podpis zmluvy s novým správcom je druhý krok. Je potrebné, aby ste to urobili na schôdzi vlastníkov. Schôdzu vlastníkov musí znovu zvolať súčasný správca domu. Zmluvu s novým správcom opäť musí schváliť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Zároveň je vhodné, aby všetci prítomní vlastníci schválenú zmluvu s novým správcom na tejto schôdzi podpísali. Zápisnicu zo schôdze je potrebné doručiť ešte stále aktuálnemu správcovi bytového domu.
 
6.Odovzdanie správy
 
Bývalá správcovská spoločnosť musí 30 dní pred skončením výkonu správy (najneskôr v posledný deň) odovzdať správu bytového domu novému správcovi a previesť peniaze vlastníkov bytového domu na účty zriadené novým správcom. Celý tento proces je štandardne v kompetencii odovzdávajúcej a preberajúcej správcovskej spoločnosti.
 
Susedia vám môžu jednoducho kradnúť vodu. Zistíte to podľa koeficientu
 
Vyúčtovanie
 
Problém: Marec a apríl sú pre mnohých vlastníkov mesiace v znamení posielania sťažností na vyúčtovanie za užívanie bytu. Riešenie: Ak vlastník bytu nesúhlasí s vyúčtovaním, musí sa obrátiť na subjekt, väčšinou správcu, ktorý vyúčtovanie vypracoval. Ten by mal zdôvodniť nezrovnalosti, ktoré sa v ňom podľa vlastníka nachádzajú. V prípade, ak nie je odôvodnenie dostatočné, môže sa majiteľ bytu obrátiť na Štátnu obchodnú inšpekciu (ŠOJ), ktorá prehodnotí napríklad cenník služieb, čiže ceny za teplo či vodu. Ak sú náklady neoprávnené, ŠOJ vyvodí dôsledky voči autorovi vyúčtovania.
 
Platby za odber vody
 
Problém: Platby za teplú a studenú vodu určuje aj koeficient, ktorým sa násobí odobraté množstvo teplej vody. Jeho výška sa vypočíta ako rozdiel medzi súčtom spotreby vody v bytoch a stavom odobratej vody na centrálnom vodomere. Ak je koeficient približne 1,2, je to prijateľná hodnota. Vyššie koeficienty však znamenajú malé úniky, ktoré bytové vodomery nedokážu zaregistrovať. Tie totiž zaznamenávajú prietok vody od určitého minimálneho množstva a nie od nuly. Túto nepresnosť využívajú niektorí vlastníci, a to tak, že si do nádoby tenkým prúdom, ktorý vodomer nezaznamená, "kradnú" vodu. No a počas mesiacov to môže byť aj niekoľko kubických metrov, ktoré bytové merače nezaznamenajú a potom to platia ostatní vlastníci. Okrem toho dochádza k zbytočným únikom vody kvapkajúcimi ventilmi, kohútikmi či splachovačmi toaliet. Koeficient môže vďaka tomu dosiahnuť hodnotu až 1,6, čo je už neprimerane vysoko.
 
Riešenie: Je potrebné urobiť kontrolu a vykonať nápravu, aby sa obmedzil neregistrovaný únik vody. Dôležité tiež je, aby vlastník pri odpisovaní stavu vodomeru dokument podpísal a aby si pravidelne zaznamenával uvedený stav. Takto môže porovnať odpísané údaje s fakturovanými.
 
Stavebné úpravy v bytoch
 
Problém: Susedské vzťahy často narúšajú stavebné úpravy bytov. Naivná predstava niektorých majiteľov je, že vo svojom byte si môžu robiť akékoľvek stavebné zásahy. Avšak byt každého vlastníka predstavuje priestor medzi panelmi, a tak napríklad podlaha jedného bytu je strop iného. Z toho vyplýva, že aj stavebné prvky vo vašom byte sú v spoluvlastníctve ostatných vlastníkov domu. Je teda neprípustné, aby niektorí majitelia robili stavebné úpravy panelov, a tým napríklad narušili statiku. V takomto prípade môže práve statik rozhodnúť, že nimi požadovaná úprava nesmie byť realizovaná a oni sa tak môžu cítiť obmedzení vo svojich právach. Úpravu bytu si tak realizujú aj napriek upozorneniu.
 
Riešenie: Vlastníci bytov by si mali uvedomiť, že vo svojom byte môžu svojvoľne rozhodovať o vybavení bytu, teda o spotrebičoch, svietidlách, oknách či dverách. Nemôžu však svojvoľne zasahovať do konštrukcie bytového domu.