Nie ste spokojní so správcom? Vymeňte ho!
 [Profit; 07/2011; 06/04/2011; s.: 48,49; Zuzana Voštenáková ; Zaradenie: Správa bytových domov]
 
Máte pocit, že váš správca bytového domu si neplní povinnosti a napriek tomu si pýta od vás čoraz
väčšie poplatky? Správca je zo zákona v prvom rade povinný obhajovať záujmy vlastníkov. Ak sa vám zdá,
že ide proti vám, treba mu to dať najavo - vymeňte ho.
 
 
autorka - Zuzana Voštenáková
 
Hneď na začiatku sa spýtajte sami seba, aký je váš správca bytového domu. Zvoláva schôdze, upozorňuje
vás na nedostatky bytového domu, ktoré je potrebné odstraňovať, navrhuje, ako by sa dalo ušetriť napríklad
na teple, rieši kompetentne vaše problémy? Dôležité je zodpovedať si otázku, či nastal čas vymeniť ho,
alebo s tým ešte počkať.
 
ODHAĽTE CHYBY SPRÁVCU.

Ako hovorí Jana Adamová, konateľka spoločnosti Spokojné bývanie, spôsobov, ako nekorektný správca
poškodzuje vlastníkov, je niekoľko. Napríklad neschopnosťou kvalitne zabezpečovať dodávateľské služby,
netransparentným hospodárením s peniazmi vlastníkov, predraženými službami i nezabezpečením
drobných opráv v dohodnutých termínoch. "Najčastejšie sa na nás noví klienti obracajú s problémami
pri jednoznačne chybných vyúčtovaniach, ktoré správca odmieta prepracovať, a nehospodárnym
nakladaním s financiami domu. Ďalšími dôvodmi na výmenu správcu bývajú slabá úroveň
komunikácie, nedostupnosť správcu a všeobecná neochota riešiť požiadavky vlastníkov," vraví
J. Adamová. Navyše, zákon o vlastníctve bytovv platnom znení určuje správcovi povinnosť
voči vlastníkom v bytovom domedo 31. mája predložiť im správu o svojej činnosti za predchádzajúci
rok, najmä o finančnom hospodárení, o stave spoločných zariadení a tiež musí vyúčtovať fond prevádzky
a opráv.
 
MYSLITE NA REFERENCIE.

Podľa Danuše Krkošovej, tlačovej hovorkyne Ústredného inšpektorátu Slovenskej obchodnej inšpekcie,
býva častým problémom, že spotrebitelia nepoznajú svoje práva,
ktoré ustanovuje zákon ovlastníctve bytov a nebytových priestorov, a tiež, že sa nezúčastňujú na domových
schôdzach, kde si odhlasujú rozhodnutia týkajúce sa domu. "V dôsledku toho vznikajú spory medzi správcom
a samotnými vlastníkmi. Vlastníkom odporúčame využiť práva podľa paragrafu 8b uvedeného zákona, na
základe ktorého majú právo nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky,
údržby a opráv," upresňuje. Ak správca takéto informácie predložiť odmieta, môže to vyvolať podozrenie
o spravovaní majetku a financií vlastníkov. D. Krkošová tiež odporúča zistiť si referencie o prípadnom novom
správcovi, či má dobré meno a aké má skúsenosti, a až potom sa pre neho rozhodnúť. Hovorí, že dobrého správcu
môžete spoznať podľa transparentnosti činností nielen pri ročnom zúčtovaní, ale aj pri výbere dodávateľov,
zabezpečení prác a ich odovzdávaní, bežnom hospodárení domu.
 
DORUČTE MU VÝPOVEĎ.

Prinútiť správcu, aby poskytoval kvalitu, býva v praxi neraz zložité. Často sa jeho snaha o zlepšenie prejavuje,
až keď ho vlastnícibytov chcú vymeniť. Ako upresňuje J. Adamová, v prevažnej väčšine prípadov
vlastníci s nekorektným správcom vypovedajú zmluvu o výkone správy. "Po
poslednej novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá je platná od vlaňajšieho
1. apríla, je možné správcu odvolať len na schôdzi vlastníkov. S výpoveďou musí súhlasiť nadpolovičná
väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov." Správcovia sa však niekedy snažia zmariť
úsilie vlastníkov o výpoveď tým, že nechcú zvolať schôdzu a naťahujú termíny. V takomto prípade musí
o zvolanie schôdze požiadať správcu minimálne štvrtina vlastníkov a žiadosť písomne doručiť správcovi.
Odo dňa doručenia začína správcovi plynúť pätnásťdňová lehota na zvolanie schôdze. Keď správca v určenej
lehote schôdzu nezvolá, môžu si ju vlastníci zvolať sami. "Oznámenie o konaní schôdze spolu s programom
musí byť doručené všetkým vlastníkom minimálne päť dní pred jej konaním. Doručuje sa aj správcovi alebo
predsedovi, ak má schôdza rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu. Po doručení výpovede
začne správcovi prvým dňom nasledujúceho mesiaca plynúť výpovedná lehota, ktorá je podľa zákona určená
na tri mesiace," upresňuje J. Adamova. Ak správca nereaguje, prípadne na schôdzi padlo rozhodnutie,
ktoré poškodzuje vlastníkov bytov, majú už len jednu možnosť - súd.
 
TRVAJTE NA ODOVZDANÍ DOKLADOV.
 
Správca by mal po doručení žiadosti vlastníkov schôdzu zvolať. V prípade, že sa na nej rozhodne o výpovedi
a vlastníci správcovi výpoveď zmluvy písomne doručia, musí ju akceptovať. "Výpoveď musí byť doručená
v písomnej forme, prerokovaná na schôdzi vlastníkov, ktorí nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov
v dome rozhodli o zmene správcu. Musí obsahovať zápisnicu zo schôdze a prezenčnú listinu," dodáva J. Adamova.
Následne sa s novým správcom musí taktiež uzatvoriť zmluva o výkone správy na schôdzi vlastníkov.
Ten sa potom dohodne na preberaní dokumentácie bytovéhodomu. Starému správcovi sa preukáže podpísanou
zmluvou o výkone správy, ktoré ho oprávňuje k prevzatiu dokumentácie a celkovej správy bytovéhodomu.
Podľa súčasnej právnej úpravy môže ostať bytový dom bez správcu. Takáto situácia nastane podľa konateľky
spoločnosti Spokojné bývanie v prípade, keď dávajú výpoveď zmluvjr o výkone správy vlastníci a do uplynutia
výpovednej lehoty si nenájdu nového správcu. "V opačnom prípade, ak od zmluvy odstúpi správca a vlastníci si
do jedného roka nenájdu novéhosprávcu, vzniká zo zákona spoločenstvo vlastníkov bytov, o ktorého
predsedovi rozhodne správca." Ostať bez správcu však prináša isté riziká, pretože sa nemá kto postarať
o zabezpečovanie služieb spojených s užívaním bytového domu. Takisto sú tu lehoty na revízie vybraných
zariadení bytového domu, ako aj klasická povinnosť viesť hospodárenie bytového domu. Vlastníci takto de facto
preberajú zodpovednosť za celý bytový dom.
 
POVINNOSTI NOVÉHO SPRÁVCU. Nový správca sa bežne vyberá na schôdzi musí ho schváliť nadpolovičná
väčšina prítomných vlastníkov bytov. "Následne s ním prebieha pripomienkovanie zmluvy o výkone správy,
ktoré často býva v kompetencii zástupcu vlastníkov. Ten zhromažďuje podnety od obyvateľov v dome a rokuje
so správcom o definitívnom znení zmluvy. Keď je to dohodnuté, zmluva o výkone správy s novým správcom
sa musí opäť odsúhlasiť na schôdzi vlastníkov nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, ktorí zmluvu
aj podpíšu," konštatuje J. Adamová.
 
Sedem dôvodov, prečo vymeniť správcu
 
- porušovanie zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
 
- nepredkladanie ročného vyúčtovania a správy o svojej činnosti v riadnom termíne (do 31. mája za predchádzajúci rok)
 
- nerešpektovanie rozhodnutí a uznesení vlastníkov
 
- nedostatočná obojstranná komunikácia
 
- svojvoľné a nehospodárne nakladanie s financiami vlastníkov bez ich súhlasu
 
- nezáujem o stav domu, jeho údržbu a zveľaďovanie
 
- neschopnosť zabezpečiť nákladnejšie investičné projekty
 
Najčastejšie problémy v praxi
PRI ZMENE SPRÁVCU ČASTO DOCHÁDZA K NESPRÁVNEMU HLASOVANIU:
- pri vypovedaní zmluvy alebo jej odsúhlasovaní sa na schôdzi nehlasuje nadpolovičnou väčšinou všetkých
vlastníkov (nesprávny pomer pri hlasovaní) - hlasovania sa zúčastňujú osoby bez hlasovacieho práva alebo
splnomocnenia na takéto hlasovanie (napríklad užívatelia bytu namiesto majiteľov otec prepíše byt na syna,
ale na schôdzi hlasuje ako vlastník bytu, čo je v rozpore so zákonom a napadnuteľné) - nie sú správne určené
spoluvlastnícke podiely (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, podielové spoluvlastníctvo) - nesprávne
počty hlasov: jeden hlas za byt alebo nebytový priestor, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva vlastníci taktiež
zle formulujú uznesenia zo schôdze, ktoré musia byť jednoznačné, nedodržia zákonom určené lehoty pri oznamovaní
schôdze či pri doručovaní písomností

Ďalšie odkazy na tému:

https://trew.sk/mate-problemy-so-spravcom-bytoveho-domu-vymente/