Zástupca vlastníkov nie je domovník ani údržbár

 [Pravda; 29/06/2012; s.: 20,21; Zuzana Hlavačková ; Zaradenie: Bývanie]

 

Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcomzabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov anebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov informuje o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi ich požiadavky v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Laicky býva označovaný ako dôverník, predseda samosprávy či domovník. Užívatelia bytov v ňom často vidia univerzálneho človeka, ktorý by mal robiť údržbára, sprostredkovateľa, ekonóma, právnika, policajta, upratovača, poštára atď. Podobné služby sa od neho žiadajú často bez ohľadu na jeho súkromie. Náplň práce mu môže podľa potrieb domu schváliť schôdza vlastníkov. Toto rozhodnutie je potrebné aj z hľadiska kontroly zástupcu, ale aj preto, aby od neho nežiadali služby, ktoré nemá v náplni práce, a stanovili aj odmenu z fondu opráv a údržby. Pre bytový dom v správe je optimálne, ak má za každý vchod jedného zvoleného vlastníka - vchodového dôverníka. Zástupcovia vchodov - vchodoví dôverníci - potom tvoria výbor vlastníkovbytového domu. Členovia výboru sa v spolupráci so správcovskou spoločnosťou podieľajú na správe, prevádzke a obnove domu. Výbor vlastníkov (vchodoví dôverníci) si zvolí jedného zástupcu vlastníkov bytov. Týmto zvolením ho vlastníci splnomocňujú, aby ich zastupoval v konaní sosprávcom.

 

Aké sú úlohy zástupcu vlastníkov bytov

 

1. Informovať vlastníkov bytov prostredníctvom vývesiek v každom vchode o záležitostiach týkajúcich sa bytového domu.

 

2. Štvrťročne alebo polročne vo výveskách predložiť správu o stave fondu opráv a údržby, ako aj účel a výšku čerpania finančných prostriedkov.

 

3. Aktívne vyhľadávať informácie a oboznamovať sa s opatreniami na zlepšovanie ekonomiky a funkčnosti domu a po konzultácii so správcom ich predkladať schôdzi vlastníkov bytov na schválenie.

 

4. Zúčastňovať sa na pracovných stretnutiach, ktoré organizuje správca. V spolupráci so správcom pripravovať schôdzu vlastníkov a návrhy uznesení, viesť priebeh schôdze, vo výveskách zverejniť prijaté uznesenia do piatich dní od konania schôdze.

 

5. Kontrolovať spoločné priestory vrátane strechy, ich technický stav a fakturačné merače a spolu so správcom zostaviť návrh plánu opráv.

 

6. Kontrolovať, či nájomcovia spoločných alebo nebytových priestorovdodržujú podmienky nájomných zmlúv.

 

7. Objednávať u správcu opravy spoločných častí a zariadení domu, prípadne iné dodávky pre potreby domu na základe rozhodnutia vlastníkov bytového domu - dokladovať ich zápisnicou a uznesením z domovej schôdze vlastníkov bytového domu. Menšie remeselnícke práce (sklenár, zámočník a pod.), prípadne materiál môže objednať samostatne vo finančnom limite, ktorý schválila schôdza vlastníkov bytov. Náklady uhradí správca po predložení dokladov. Ďalšou možnosťou je, že schôdza vlastníkov schváli operatívny fond (resp. fond drobných výdavkov) a pravidlá s jeho narábaním. Disponuje ním zástupca vlastníkov a kontrolujú ho najmenej dvaja zvolení vlastníci. Správca fond dotuje na základe uznesenia z domovej schôdze. Za čerpanie fondu zodpovedá zástupca vlastníkov. Prax ukazuje, že drobné opravy a materiál (kľúče, žiarovky, oprava zámkov atď.) možno týmto spôsobom zabezpečovať rýchlejšie a lacnejšie.

 

8. Získavať referencie o dodávateľoch, ktorých ponúka správca, prípadne navrhovať iných,zúčastňovať sa na výbere dodávateľa, pripomienkovať zmluvy.

 

9. Podľa svojich schopností a možností kontrolovať kvalitu dodávaných služieb (upratovanie, zimnú údržbu, práce na spoločných častiach a zariadeniach a pod.). V zložitejších prípadoch ich kontrolovať spolu s technikom správcu.

 

10. Kontrolovať správcu, ako plní záväzky vyplývajúce zo zmluvy o výkonesprávy a bytového zákona. V prípade nejasností súvisiacich so správou domu ho žiadať o vysvetlenie. Kontrolovať správnosť faktúr a stav nedoplatkov. Upozorniť vlastníka na nedoplatok, ak presiahne 1,5-násobok predpísanej mesačnej zálohy. Uplatňovať reklamácie a požiadavky týkajúce sa ekonomiky domu a spoločných častí a zariadení, prípadne všetkých bytov. Individuálny problém svojho bytu rieši vlastník.

 

11. Oznamovať správcovi poistné udalosti.

 

12. Vykonávať odpočet pomerových meračov v bytoch a spoločných priestoroch podľa pokynov správcu, ak táto činnosť nie je zabezpečená inak.

 

13. Podľa potreby a tak, aby boli v súlade so zákonom, vypracovávať a aktualizovať interné predpisy domu súvisiace s jeho užívaním a po konzultácii so správcom ich predkladať schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorovna schválenie.

 

14. Nakupovať a vykonávať drobnú údržbu pre potreby spoločných častí domu (výmena žiaroviek, zámkov a pod.).

 

15. Sprístupňovať bytový dom podľa potreby dodávateľov. Ak nie je iná možnosť, urobí tak technik správcu alebo iná poverená osoba. Povinnosťou zabezpečiť oprávneným osobám prístup k uzáverom a stúpacím vedeniam vody, plynu, kúrenia a kanalizácie. V prípade svojej neprítomnosti umožniť správcovi a náhradníkovi prístup k príslušným kľúčom. Pri odovzdaní funkcie spísať odovzdávací protokol, ktorý obsahuje zoznam odovzdávaného inventára, dokumentácie, odovzdanie operatívneho fondu, dátum, mená a podpisy oboch strán.

 

16. Viesť evidenciu a archív

- zápisnice zo schôdzí vlastníkov bytov, kópie zmlúv s dodávateľmi, údaje o nákladoch domu, inventár, korešpondenciu za 5 rokov, údaje o spotrebe (teplo, voda, elektrina), opravách a údržbe, zoznam vlastníkov bytov, mená vlastníkov, ktorým sa poskytli kľúče od spoločných priestorov (práčovne, sušiarne, kočikárne a pod.), viesť údaje o hospodárení s operatívnym fondom.

 

17. V prípade potreby Mm zmeny správcu predložiť vlastníkom bytovnajmenej tri ponuky.

 

Čo treba vedieť o správe bytového domu

 

Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:

- prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu

- služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru

- vedenie účtu domu v banke

- vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde opráv a údržby a iných nedoplatkov

- iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome

 

Správca

- môže ňou byť právnická osoba alebo fyzická osoba

- podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo činnosti správu a údržbubytového fondu. Ak vlastníci nezaložia Spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB), musia uzavrieť zmluvu o výkone správy s profesionálnym správcom.

 

Služby správcu

- vedenie samostatného účtovníctva

- uzatváranie zmlúv s dodávateľmi v mene vlastníkov (teplo, voda, elektrina pre spoločné priestory, servis výťahov, revízie, deratizácia, kontrola požiarnej a prevádzkovej bezpečnosti domu)

- vymáhanie nedoplatkov a náhrady škody

- zabezpečenie opráv a pri väčších investíciách aj výberové konanie na dodávateľa prác

- vedenie agendy a evidencie súvisiacej s domom

- administratívne služby

- odpisovanie stavu meračov v bytoch - ak sa nedohodne s vlastníkmi inak

- raz ročne vypracovanie správy o stave domu a činnosti správcu

 

Správca Je povinný

- vykonávať správu majetku vlastníkov samostatne a najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o činnosti za predchádzajúci rok a zároveň vykonať vyúčtovanie nákladov spojených s bývaním za predchádzajúci kalendárny rok

- pri správe majetku hospodáriť v súlade s podmienkami zmluvy o výkonesprávy

- zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb

- sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov a vymáhať vzniknuté nedoplatky

- umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu opráv a údržby

- zvolať schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa potreby, najmenej raz za rok alebo ak o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov

- pri obstarávaní služieb a tovarov dojednať čo najvýhodnejšie podmienky; je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestoroch o výbere dodávateľa

- správca zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov, vzniknuté pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu údržby a opráv v príslušnom dome. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovarov, ktoré obstaráva správcav rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník bytu alebo nebytovýchpriestorov, len ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu opráv a údržby správcovi.

 

ZDROJ: MESTSKÁ BYTOVÁ SPRAVA RIMAVSKÁ SOBOTA

 

Zástupca vlastníkov nieje oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov.

Zdroj: MESTSKÁ BYTOVÁ SPRAVA RIMAVSKÁ SOBOTA