Aký má byť príspevok do fondu opráv 


Pri určení výšky platieb do fondu opráv bytového domu by sa nemala brať do úvahy sociálna situácia vlastníkov bytov, ale stav domu. 

Akou sumou a podľa akého kľúča by mal každý vlastník bytu prispievať do fondu údržby a opráv bytového domu? Mal by sa za každý byt bez ohľadu na jeho veľkosť platiť rovnaký mesačný príspevok, alebo by sa mala veľkosť bytu zohľadniť? 

Podľa Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku, ktoré sídli v Košiciach, treba príspevok vlastníka bytu do fondu prevádzky, údržby a opráv jednoznačne určiť podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu a vlastníka nebytového priestoru v dome na spoločnom majetku alebo podľa štvorcových metrov bytu. 

"Vychádzame z odborného posudku právnikov," hovorí viceprezidetka združenia Otília Leskovská a upozorňuje, že podľa posudku treba dodržať nielen zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale aj Občiansky zákonník. 

"Podľa Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva spoločnej veci." 

Spoluvlastnícky podiel, ako pokračuje Leskovská, závisí vždy od plochy bytu. 

"Za väčší byt treba zaplatiť vyšší mesačný príspevok do fondu, keďže jeho majiteľ má väčší podiel na spoločnom majetku bytového domu, ktorý sa opravami zhodnocuje. Pri predaji bytu môže do ceny zahrnúť aj príspevky, ktoré vložil do opravy domu. Cena bytu sa tak zvýši. Ak sú v bytovom dome platby jednotné, majiteľ menšieho bytu sa vlastne podieľa na zhodnotení majetku patriaceho k väčšiemu bytu, čo nie je spravodlivé," dodáva. 

Prečo niekde platia do fondu jednotne 

Iný názor má zástupca vlastníkov bytov F. K. z Bratislavy, podľa ktorého sa majú do fondu odvádzať za všetky byty rovnaké príspevky. Zdôvodňuje aj prečo. "V prípade výmeny potrubia, ktoré je spoločným zariadením všetkých vlastníkov bytov v dome, nie je podstatná veľkosť bytu. Ak by to tak bolo, majiteľ väčšieho bytu by prispel na opravu stúpačky v menšom byte," tvrdí. 

"To isté platí, ak by sme opravovali spoločný bojler, domové zvončeky, výťah, osvetlenie na schodisku, vylámané dvere do pivničného priestoru...." 

Ohradil sa tak proti stanovisku spoluautorky bytového zákona JUDr. Jaroslavy Zányiovej, ktoré sme publikovali v Pravde 8. 6. 2005. Upozornila v ňom podrobne, s ktorými ustanoveniami zákonov je jednotná výška príspevku za každý byt v rozpore s platnými zákonmi. 

Prečo je podiel rozhodujúci 

Väčší spoluvlastnícky podiel na spoločnom majetku v bytovom dome patrí tomu, kto má aj väčší byt. Jeho výšku určuje zákon o bytoch a je uvedený na liste vlastníctva. Náš čitateľ sa však odvoláva na tú časť zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde je stanovené, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome znášajú náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu určeného podľa § 5 ods. 1. písm. b) len vtedy, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy uzavretá v dome neustanovuje inak. 

A v tom je kameň úrazu. Práve slová "ak zmluva neustanovuje inak", si niektorí vlastníci bytov vysvetlili, ako ďalej hovorí O. Leskovská, tak, že ustanovili rovnaký príspevok pre všetky byty. "Určenie rovnakého príspevku do fondu však stavia vlastníka malého bytu do nerovnoprávnej polohy, čo je v rozpore s dobrými mravmi, v rozpore s právom na rovnaké postavenie účastníkov a v rozpore s Ústavou SR," odvoláva sa Leskovská opäť na odborné právne stanovisko. 

Koľko by sa malo platiť do fondu 

V mnohých bytovkách s ohľadom na príjmy starších alebo sociálne odkázaných ľudí stanovili nízke platby a už niekoľko rokov ich nemenili. Pri určení výšky fondu by sa však nemala brať do úvahy sociálna situácia vlastníkov bytov, ale stav domu. 

"Na opravy bytovky by mali prispieť starším ľuďom aj ich potomkovia, keďže byt a spoluvlastnícky podiel k nemu patriaci budú raz ich majetkom, ktorý sa každou investíciou zveľadí a zhodnotí," hovorí Leskovská. ,,Ak napríklad v trojizbovom byte býva osamelá dôchodkyňa a nestačí platiť, mala by ho vymeniť za menší." Ak sa však v bytovke platí za štvorcový meter plochy bytu 5 korún, teda 350 korún mesačne za priemerný trojizbový byt s rozlohou 70 štvorcových metrov, je to podľa O. Leskovskej málo. 

"Nízka platba dnes nepostačuje ani len na pokrytie nákladov na bežnú údržbu domu, nieto na väčšie opravy v dome. Vlastník by mal platiť minimálne 13 Sk za štvorcový meter svojho bytu," dodáva. 

Výška príspevku do fondu musí zohľadňovať vek bytového domu, typ stavby, či ide o panelák alebo tehlový dom, a najmä technický stav budovy. 

"Platby závisia aj od rozsahu už realizovaných investícií a od plánovaných investícií do budúcnosti," hovorí Leskovská. Upozorňuje, že aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepriamo stanovil výšku preddavku. 

"Vlastníci v dome si ho podľa zákona majú určiť spravidla vždy na jeden rok dopredu tak, aby boli pokryté predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva a pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu." 

Ak sa teda v bytovke ujme vedenia správy domu laik, mal by si v prípade pochybností dať poradiť, vyžiadať si stanovisko odborníkov. Keď sa totiž nedodržujú zákony, do obnovy bytového domu sa neinvestuje a v dôsledku toho dôjde k škodám na majetku a zdraví, zodpovednosť nesú opäť len vlastníci bytov. A to vždy podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu na spoločnom majetku v dome.

Zdroj: Pravda 25.7.2005